No hay síntomas de reactivación.
La crisis comenzó hace ya tres años generando el colapso de los precios, la suspensión de numerosos proyectos y un empobrecimiento de todos los propietarios, que asistieron a un demérito patrimonial generalizado sin poder siquiera reaccionar por lo vertiginoso de la caída.
Después de un "efecto derrame" del sector, lo siguió un "efecto derrape".
De la compra de otro bienes, que pemitía el mayor crédito emergente del incremento permanente de las propiedades, lo que posibilitaba con más endeudamiento sobre el inmueble la compra de autos, 4x4 y otros suntuarios, se pasó velozmente a no poder afrontar la cuota del "mortgage" (hipoteca), a las ejecuciones generalizadas y a la dación en pago de los inmuebles, figura jurídica que permite la restitución del bien al acreedor, de común acuerdo, con la consiguiente pérdida para el deudor de lo abonado.
Una situación que todavía no ha sido resuelta ya que se estima que existen 11 millones de créditos hipotecarios con riesgo de ejecución. Esto implicaría una baja aún más pronunciada en el valor de las propiedades.
Es claro que no se ve en el horizonte una recuperación inmediata del sector.
Sin embargo la confluencia de factores que ofrece el mercado muestra una situación muy tentadora para el comprador potencial.
Los precios han bajado en forma sustantiva en todo el país, salvo en Washington DC, donde según el reporte S&P Case Schiller, el informe privado más relevante de la industria fuera de los informes oficiales, los precios de las propiedades estan hoy más altos que hace un año.
También hay mercados específicos que comenzaron a estabilizarse como NYC, Boston, Honolulu o Denver donde si bien los precios están más bajos que en la pre-crisis, no han bajado tanto como el promedio nacional.
San Diego, en el estado de California, con un microclima que atrae muchos europeos para vivir en forma permanente, y San Francisco y toda el área de la bahía están encontrando sus pisos en precios por la renovada inversión en el sector tecnológico que hace ya tiempo encontró en este estado su lugar ideal para seguir innovando. Sin embargo Palo Alto, el área de Sillicon Valley y las zonas circundantes a la Universidad de Stanford, cuna intelectual de los principales emprendedores tecnológicos, han bajado sus precios, fuertemente sobrevaluados durante la época de la burbuja.
La recuperación de los precios del petróleo también ha beneficiado al sector inmobiliario en el estado de Texas, donde además la generación de empleo ha mejorado y se mantiene por sobre los standards del país.
Las tasas de interés para comprometerse en un préstamo a treinta años son muy atractivas, están en un nivel muy bajo en términos históricos y además la Reserva Federal se comprometió a mantener la tasa de referencia, hoy en un rango de 0 a 0.25 %, por dos años más.
Esta conjunción de factores que incluye bajos precios, zonas que tienden a estabilizarse, promesa de tasas bajas por un largo período y la posibilidad de elegir sin apuro pueden inducir a una toma de decisiones inmediata en el comprador potencial.
Más alla de las decisiones individuales vinculadas a la necesidad de aplicación de fondos disponibles o el hallazgo de la "perla" buscada durante mucho tiempo, no parece todavía el momento indicado para la inversión en inmuebles.
Los índices vinculados a la construcción de casas nuevas y a la venta de unidades usadas muestran mes a mes que no se insinúa una recuperación continuada en la demanda. Esto fue confirmado hoy con la llegada del indice de ventas de casas usadas, que bajó en el mes de Julio un 3.5% respecto al mes anterior. Se vendieron según estos últimos datos ajustados, una cantidad de 4.670.000 unidades anuales, quedando esta cifra cada vez más lejos de los 6.000.000 de unidades vendidas por año, necesarias para mantener estable el sector inmobiliario.
La solución de los temas cruciales vinculados a esta actividad no está aún visible ni parece estarlo en el futuro inmediato.
Menor actividad económica global, ajustes presupuestarios en curso en prácticamente todas las economías, stocks de propiedades en los activos bancarios que no se vuelcan al mercado para no afectar adicionalmente la baja de precios, ejecuciones continuadas que se incrementarán en el tiempo, restricciones a la inmigración en Estados Unidos desde la imposición de más rigurosas normas de seguridad que restringe a su vez la demanda de unidades por "re-location" (una nueva vivienda para quienes cambian de domicilio por razones laborales) y múltiples razones adicionales que paralizan, por ahora, la recuperación de la actividad inmobiliaria y de los precios de las unidades en oferta.
Y por sobre el horizonte, ninguna visión esperanzadora vinculada a la recuperación de los niveles de empleo, cuya incidencia en la crisis inmobiliaria es determinante.
Jorge Taboada
18 de Agosto de 2011
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